作者：鷲(わし) 2018.5.28
来，来，我们来看具体实际数据!
以下列举实例：签约日2018年5月23日。日本浅草站5分钟步行，使用面积25平米，新房公寓约3440w日元（198万人民币），本人投100万，贷款100万(估计是第四方贷款，因不是永久居民不能直接向日本银行)，每月可出租的租金是7500元人民币约13万日元。乍一听还不错吧，表面年回报率有6%，耐心点往下看！
售价3440w日元+购置时诸费用估算230w日元（查询的实际例子显示3000w购入时，购买时诸费用226.5万日元以上而且还不包括土地取得税，因为这要半年后政府部门寄送征税单）
成本合计：1600w首付+230w=1830w日元
每月租金7500元人民币约13万日元，那么从租金每月要扣除合计2万日元（住宅维修费+管理费）每月租金到手11w日元。
每年固定资产税1.4%+都市计划税0.3%，实际征收是房产市值的1/6*1.7%计算，每年9.75w日元。
租金所得税：还款的利息部分是不计税的，但是本金部分是征税对象。
首付100w元，贷款100w元，利率2.9%计算，每月还款4162元约7.12w日元，那么本金4.75w日元，利息2.37w日元。（日本各银行的浮动房贷利率利率0.485%、30年期固定房贷利率1.265%）
扣除还款每月实际租金收入11w-7.12w=3.88w日元，每年租金收入46.56w日元。
租金收入11w*12=132w，所得税征收金额=(11-2.37)*12=103.56万日元，小于195w，按照表格5%计算。所得税：103.56*5%=5.18w日元。
每年收益为46.56w-9.75w-5.18w=31.63w，收益率31.63w/1830w=1.73%（很多其他税负还没有计算在内，折旧费也没有计算在内），而且还要保证30年内都保持租金不变，不能有空租期！
网上查了一下，日本银座这样的中央区这么繁华的地方，住宅空置率居然27.7%，超过1/4强，目黑区也是高级住宅区，住宅空置率28.8%，完全超出想象。想象一下上海市中心的住宅空置率达1/4？
大部分人都以为上述房产收益和支出已经全部计算全了，绝对没想到的是折旧费！
网上查询后得知，日本东京都的钢筋混凝土公寓平均使用寿命43.3年，軽量鉄骨造（简易钢板，軽鉄とは、厚さが6ミリ未満と鉄筋よりも薄い鋼材のことだ。厚度不满6mm钢板）平均使用寿命34.41年,木造结构平均使用寿命33.1年。注意：日本公寓的法定耐用寿命是47年，木造住宅的法定耐用寿命是22年。
日本房产的平均折旧率为30年折旧55%off，一般日本的住宅不会到实在不能用了再推倒重建，因为40年以上的房子基本上没有人愿意租。
购入2000万日元的公寓是以每年50万日元折旧计算，那么总价3440w日元购入的房产每年平均折旧费用超过50万日元。折旧费少算点，每年也要亏损：31.63w-50w=-18w日元，约每年亏损1.1万元人民币！！！
假设用1500w日元买了43年房龄的公寓，按照公寓残存使用年数计算如下：
47-43*0.8=12.6年，也就是说只有12年可以收租金。很难收回成本！名义出租租金8万日元估算，租金大概收入6w*12*12=864万日元。
每年固定资产税5w*12=60w日元计算，所得税72*5%*12=43.2w日元
实际收益864w-60w-43.2w-4.8w(火灾险12年间)=756w日元，到了55年房龄，公寓市值基本折旧光了，基本只剩土地价值。
别忘了买日本二手公寓还要支付中介费，大体是(物件售价×3%)＋6万円，1500w的房产要支付51w，还要加51w*8%的消费税4w，一般购入时的各项费用是物件价格的10%，差不多是1700w日元。
算上折旧，12年实际收益756w-375w折旧=381w日元，381w/12/1700w=1.86%
12年后那个时点资产分析如下：10年折旧24%计算，公寓市值剩余1500w*76%=1140w，12年后，1140w+756w-1500w本金-购买时购置税费和手续费诸费用55w计算=341w，平均每年收益率=341/1700/12=1.67%，收益率真的不忍直视！
即便你运气很好用1500w买到都内高田马场29年房龄的性价比高的好地段公寓，增加14年租金收入1008w+756w-210w(14年税负)=1554w,算上26年折旧500万日元计算，最终实际收益率=(1554w-500w)/1700w/26=2.38%
54年房龄时的资产是1554+1000=2554w,对于2005w的投入，盈利只有550万日元，平均每年实质收益率只有550/1700/26=1.24%！