财税无风险、税企无争议、请找鑫融合。欢迎大家聆听今天的每日微课。本节微课我们聊聊将个人房产投资到公司的财税处理？
具体请听语音讲解：
个人房产属于个人，投资到公司，属于公司财产，所有权属发生变更。根据《公司法》的规定，股东可以选择用实物出资，因此投资人可以用房产出资。用房产出资，需要进行评估，核实资产的价值。出资人以房屋出资，因为房屋需要办理权属登记，因此未办理权属变更，可以视为未履行出资义务。因此个人以房产投资到公司，一定要先办理变更手续。如果没有办理变更手续，但是将房产实际交付给公司使用了，个人股东可以享受股东权利。在这个业务中，有疑问的是，个人是否需要缴纳增值税、所得税、土地增值税、契税、印花税呢？
1.税务依据及处理
1.1增值税
因为个人不属于一般纳税人，销售房产适用的增值税征收率为5%。只有征收率为3%的业务才可以享受免征增值税的业务，因此转让房产所有权不可以享受财政部 税务总局公告2022年第15号免征增值税的规定。
小规模纳税人是包括个人的，在转让二手房时需要区分转让的是住房还是非住房。
如果转让的是非住房，按照取得的全部价款和价外费用减去购买二手房时的买价后按照5%的征收率计算缴纳增值税。(国家税务总局公告2016年第14号)
如果转让的是住房，从取得大红本时间计算，超过2年的，免征增值税，不足2年的，按照卖价减去买价的差额，计算缴纳增值税。(财税[2016]36号)
1.2个人所得税
个人转让房产，不需要缴纳企业所得税，只涉及个人所得税。根据《个人所得税法》的规定，转让房产所有权属于转让财产，需要缴纳个人所得税。但是对个人转让住房有满五唯一，暂免征收个人所得税的规定。如果转让的是商品房，不属于住房，那需要按照转让财产缴纳个人所得税。（《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》财税字[1994]20号）
但是基于个人未收到转让房产的房款，可能没有资金缴纳个人所得税，因此国家出具了个人递延纳税的政策。财税[2015]41号文件中规定，个人转让非货币性资产与投资同时发生，但是一次性纳税确有困难的，可以合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案，在应缴税日起不超过5个公历年度内递延，分期缴纳个人所得税。
1.3土地增值税
因为以房产投资入股，投资人并未实际收到真金白银，因此投资人没有资金缴税。在税法上自1995年开始，对于土地投资就暂免了土地增值税，最新的文件是在财税[2018]57号文件中，对个人以房地产作价入股进行投资的，虽然转变了房产的权属，但是暂不征收土地增值税。在公司再次转让房产时，才需要征收土地增值税。
1.4契税
只要在境内发生转移房产所有权的行为，应当缴纳契税。其中包括以房产投资入股作价的行为，但是根据财政部税务总局公告2021年第17号规定，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间的房产权属的划转，免征契税。如果投资人投资入股的企业是个人独资企业或者一人有限公司，是可以免征契税的。如果投资入股有限责任公司，需要缴纳契税。
1.5印花税
只要涉及投资入股，双方当事人签订产权转移数据，应当按照万分之五贴花，也就是按照成交价×万分之五计算缴纳印花税。
2.会计依据及处理
根据《企业会计准则附录 会计科目和主要账务处理》4001 实收资本 企业接受投资者投入的实收资本。股份有限公司应将本科目改为“4001 股本”科目。企业收到投资者出资超过其在注册资本或股本中所占份额的部分，作为资本溢价或股本溢价，在“资本公积”科目核算。
个人不涉及账务处理
被投资企业的账务处理为：
借：固定资产
投资性房地产等
贷：股本（股份有限公司） 按股东会决议约定的占有股份的金额
实收资本（有限责任公司）按股东会决议约定的占有股份的金额
资本公积——资本溢价（股份责任公司） 评估增值超过股东会决议约定的占有股份的金额
资本公积——资本溢价（有限责任公司） 评估增值超过股东会决议约定的占有股份的金额
财务证据：固定资产增减变动表、股权占比表（自制）等。
业财衔接证据：股东会决议、工商变更登记、房产转移手续、不动产权证等。
3.发票开具：
直接向不动产所在地税务机关申请代开增值税发票，需要带以下资料：
（1）申请代开发票人的合法身份证件（原件及复印件）；
（2）不动产的付款方名称及税号、不动产的名称、单价、金额等信息。
（3）合同等资料
关于本次微课，我们就共同学习到这里，感谢大家的收听，本次微课是会计主管岗位的每日微课，更多会员内容，可以购买我们的会员。最后祝大家身体健康，鑫享事成！