最近看到一则新闻——

深圳民政局网上的预约系统里，离婚名额已经全被约满了。

有人称，他最近一直蹲守在预约页面，每次一放号就很快被抢光，此后要重复刷新，才能偶尔出现1-2个名额。

这是又怎么了？

有人说，据说深圳近期要出新政，离异人士的买房政策将要松绑，不再追溯三年内的房产套数。

于是，这几年的楼市“骚操作”——假离婚又重出江湖了。很多人开始企图通过“假离婚”来获取首套购房资格，甚至套取银行贷款。

01

楼市松绑进展几何？

前段时间，全国主要城市都在给楼市松绑。降低存量贷款利率，降低首付比例，认房不认贷，纷至沓来。

8月30日晚，深圳市官宣跟进实施“认房不认贷”政策：自8月31日起，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行信贷政策。

该政策的出台，大大减轻了“改善性需求”购房家庭的负担：这类家庭，有的是已在深圳贷款买第一套房，准备卖房再换房，有的是在深圳之外有过房贷记录，但本地无房。

今年8月30日之前，这些家庭在深圳买房需要支付五成或六成首付。新政实施后，统一改为三成首付。假设想买800万的房产，那么首付负担大概能减轻160-240万元。

现在，深圳“认房不认贷”政策落地已半月有余，房产交易的确呈回暖趋势：根据深圳贝壳研究院监测数据，9月上旬，深圳楼市二手房带看量环比上升74%、成交量环比上升62%。

不过，8月30日的房产新政，并未改变二套房的限购政策。如果深圳家庭已有一套住房，想再买第二套，还是要付七成首付（如果购买非普通住宅，首付比例更是高达八成）。

我有一位朋友张三，手上有一套“老破小”学区房，为了占坑不能卖房，但又想再买一套“远大新”改善居住条件，他就很痛苦，800万总价的房子，要付至少560万的首付，再算上各种税、中介费，至少要准备600万现金。

而现在，张三看到了买新房的希望——

从8月31日起，就有传言说银行即将放开离婚买房，即离婚不再追溯三年，而是按照现婚姻状况家庭成员成套住房标准认定。

一位深圳房产中介说：“离婚后以单身人士再购房，只要能在房产交易中心开出无房证明，证明名下无房，就可以首付三成。如果有购房记录，也可以想其他办法。”

如果真是这样，张三与妻子离婚，净身出户，就有机会获得首套房资格，购买800万总价的房子，仅需要支付三成首付，只需要支付240万首付。

而且，首套房的房贷利率、税率也更低：首套房利率下限为LPR减20个基点，而二套房利率下限为LPR加20个基点。也就是说，房贷利率大概可以节省40个基点。如果张三申请房贷500万，那么一年大概可以节约两万利息支出。而且，首套房和二套房的税也不一样，首套房契税1%，二套房契税3%，那么税收支出还可以节省16万。

02

为了买房还是套现？

张三通过“假离婚”来获取首套房资格，还算是老生常谈。但这回一些网友给出了离婚“骚操作”背后的另一目的：离婚卖房套现。

这到底是怎么操作呢？

假设，张三夫妻名下一套500万的房子，二人离婚，房子挂在妻子名下。张三重返单身之后，向前妻以1000万的高价购买房产，并向银行申请房贷以套现，首付300万，贷款700万。此时，张三夫妻二人手上就凭空多出来700万现金。

然后，张三再跟前妻签订20年的长期租赁合同，把房子以每年100元钱的价格租给妻子儿女居住，再选择逾期房贷。最后，银行收走房子进行法拍。虽然夫妻双方失去了房子所有权，但成功套现几百万，而且还保留了房子20年的居住权。

这个操作看起来是“机关算尽太聪明”，不过也有很多漏洞。

首先，网传新政不太准确。

经过这段时间的放风，新政大概率会有所优化，针对的是离婚后重组家庭，而非单身人士。若离婚后3年内仍为单身，买房时仍要追溯离婚当时的家庭房产情况。

前两天，深圳市住房公积金管理中心工作人员回复记者称，“原本离异三年内肯定要追溯，但现在政策确实在优化，即离婚后只要他们重组了家庭，无论是否再婚或复婚，我们不再追溯其此前离异时的情况，会按现有家庭实际拥有房屋的套数，去审核他们的购房资格。但离婚后的单身人士购房，仍要追溯其离异前的房产套数情况。”

上述工作人员还表示，“相关政策目前仍在前期优化当中，还未发布具体政策，因此当前购房资格的审核仍要以具体审核结果为准，但如果不着急可以再等等，等具体政策出台。”

所以，如果张三还想通过结婚、离婚获取首套房资格，“假离婚”之后，还得再“假结婚”，繁琐程度和潜在风险更上一层楼。

其次，银行也不是傻子。

离婚后进行高价房产交易，又高额贷款，可能会被银行贷款审核部门发现可疑之处，不会发放贷款。而且，银行发放贷款，不是单单根据成交价来确定贷款额，而是根据市场价格形成一个评估价，评估价大概率是在市场价上再打8-9折。也就是说，虽然张三夫妻的买卖合同价是1000万，但如果银行发现市场价格是500万，给出450万的评估价，那么张三也只能贷款450万的70%，也就是315万元。

再次，如果房子被法拍，拍卖价值低于债务规模，那么银行还会继续向张三追债。比如，张三欠银行700万，但银行拍卖房子仅得400万，那么法院会再向张三发起强制执行，追讨300万，到了一定期限还未归还就会上失信人员名单，难以回归正常生活，也无法再向银行借钱。

最后，不要考验人性。

几百万资产的考验之下，假离婚变真离婚，也不是没有。

“之前好像有个数据说，北京办假离婚拿首付买房的，最后复合再结婚的不到一半。”

（主笔 / 惠璇 责编 / 江雁）

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