上海楼市阳谋：新房价格5年没跌过了

上海楼市阳谋：新房价格5年没跌过了

2025-05-03 18:09 浏览:61

2天前（1月17日），国家统计局公布了2024年12月70城房价，新建商品住宅方面，上海环比上涨0.5%，这已经是2022年6月份以来连续第31个月环比上涨。

上海楼市阳谋：新房价格5年没跌过了

小编统计了近5年（2020年-2024年）的房价指数走势数据，可以发现竟然没有一个月出现环比下跌，上一次环比下跌还是2019年7月份。

为什么会这样？上海新房价格为什么会走出单边上涨行情？其实道理很简单。

过去几年，上海新房市场一直存在限价，很多人以为限价是不让涨太多，其实除此之外，也限制了下跌。

这种限价从土拍环节就已经开始，当土拍竞价到10%溢价率后就进入摇号环节，因此地价是受限的。此外，每块地都设置一个房地联动价，也就是未来入市售价。观察同一板块的土地可以发现，每年联动价都会比上一年涨5%左右。

对于市区楼盘来说，这个价格是紧箍咒，因为太好卖。但对于郊区楼盘来说，这个价格却是一个难题。

举个例子，假如联动价是5万每平，但是按照周边楼盘经验，如果真卖这个价格的话去化会很难，但当自己楼盘申请预售证时也必须去申报5万每平。为什么？因为老板会觉得既然允许卖5万，为何要卖4.9万？卖不掉是营销总的问题。

这就是上海新房价格形成单边上涨行情的底层原因，而且这只是价格走势，并不计算成交量因素。当然，有些郊区楼盘为了销量，在房价不变的情况下，通过一些其他方法来降低购房者成本。

去年三批次土拍开始，限价被取消，土地价格不再设置上限，恢复价高者得，同时也不再规定房地联动价。

从目前的情况来看，这对于市区楼盘是大利好，不限价地块入市后房价确实比周边出现一定幅度的上涨，这也进一步促使房企更大力度的争夺市区宅地。

但是郊区楼盘则是一把双刃剑，开发商可以选择降低房价来换取成交，但前提是营销总要说服老板。

所以，上海新房价格单边上涨依然会继续延续下去，甚至涨幅会进一步放大，因为市区楼盘比重正在加大，这或许就是各方想看到的局面。

这也是为什么我们每次分析房价时看的都是二手房的主要原因，一方面是二手房交易量是新房的3-4倍，更能反映市场供需心态。另一方面是新房入市后也变成了二手房，市场对其的最终定价依然是二手房价。

最后总结一下，之前文章也写过，上海目前的思路是放开新房限价，让市场决定房价，这样市区房价将会快速上涨，郊区房价性价比也将得到体现，从而能够提升销量。此外，新房价格上涨后，二手房价也能够止跌企稳，整体市场情绪就稳住了。